7 декабря 2021 г.



В какой суд подавать иск о защите прав потребителя с требованием о замене квартиры, переданной застройщиком по договору долевого участия в связи с выявленными экспертизой неустранимыми нарушениями и несоответствием технических характеристик квартиры характеристикам предмета договора? Действительно ли можно с этим иском обращаться в арбитражный суд?




Ответ. С иском к застройщику потребитель может обратиться в арбитражный суд только в рамках дела о банкротстве застройщика. В остальных случаях требования предъявляются в суд общей юрисдикции. При этом необходимо учитывать, что в настоящее время требование о замене  замены была предусмотрена договором участия в долевом строительстве).

 

Поясним.

 

По общему правилу, дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, подведомственны судам общей юрисдикции (часть 1 статьи 22 ГПК РФ, пункт 15 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17). Однако существует специальная норма пункта 1 статьи 201.4 закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которой «с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом … требования о передаче жилых помещений…и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика». Если в рассматриваемом случае речь не идет о банкротстве застройщика, то иск следует подавать в суд общей юрисдикции.

 

Отношения, возникающие между потребителем и застройщиком, регулируются не только законом о защите прав потребителей, но и специальным законом 214-ФЗ, который НЕ предусматривает право потребителя на замену квартиры с недостатками на другую (части 2 и 3 статьи 7 закона 214-ФЗ). Судебная практика, рассматривая соотношение норм названных законов в части требований потребителя при передаче ему квартиры с недостатками, отдает приоритет закону 214-ФЗ. В частности, в Апелляционном определении СК по гражданским делам Тульского областного суда от 12.12.2013 по делу N 33-3080 суд отказал в удовлетворении иска о замене квартиры, отметив, что квартира является объектом недвижимости, а истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, но может обратиться с отдельным иском о расторжении договора долевого строительства. В другом судебном решении (Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 07.07.2014 по делу N 33-3229/2014) суд указал, что поскольку заявленное истцом требование о замене жилого помещения на другое жилье основано на наличии недостатков в работах по строительству спорной квартиры, как объекта долевого строительства, то требование удовлетворению не подлежит ввиду того, что статьей 7 закона 214-ФЗ «не предусмотрено право участника долевого строительства требовать от застройщика предоставления другого жилого помещения взамен первоначального, имеющего недостатки». Аналогичная позиция отражена и в Апелляционном определении СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18.08.2015 по делу N 33-18999/2015, где суд указал, что «ссылка истца на Закон РФ "О защите прав потребителей" в части замены квартиры, основана на ошибочном толковании закона», а закон 214-ФЗ «не предусматривает замену квартиры вследствие выявленных недостатков».

 

В 2016 году вопрос о возможности замены квартиры с недостатками был предметом рассмотрения Верховного Суда РФ. В Определении от 10.05.2016 N 5-КГ16-47 судебная коллегия  ВС РФ пришла к выводу, что нормы закона 214-ФЗ являются специальными по отношению к нормам закона о защите прав потребителей, поэтому подлежат применению нормы закона 214-ФЗ. Определение N 5-КГ16-47 было включено в Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2017), в пункте 2 которого отмечено, что «замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный не предусмотрена Законом N 214-ФЗ в качестве способа защиты права участника долевого строительства. Вместе с тем замена объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, может быть установлена договором участия в долевом строительстве». Таким образом, в настоящее время иск о замене квартиры не имеет судебной перспективы.